भूमि की अवधारणा: भारत में भूमि क़ानून

‘भूमि’ का तात्पर्य मिट्टी, संरचनाओं, घास के मैदानों, जलमार्गों, दलदलों, खनिजों और अन्य प्राकृतिक संसाधनों से है। भूमि पृथ्वी की सतह से लेकर ऊपर (वायु क्षेत्र) या नीचे की ओर फैली हर चीज़ (जैसे सतह के नीचे पाए जाने वाले खनिज) तक अनिश्चित काल तक फैली हुई है।

भारत के भूमि कानून मुख्य रूप से संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 के तहत निपटाए जाते हैं। यह अधिनियम ‘अचल संपत्ति’ वाक्यांश को परिभाषित नहीं करता है। अचल संपत्ति की परिभाषा में शामिल नहीं की गई संपत्तियाँ खड़ी लकड़ी, उगने वाली लकड़ी या घास होती हैं।

भारत सरकार द्वारा अधिनियमित सबसे महत्वपूर्ण भूमि कानून, भूमि अधिग्रहण अधिनियम 2013 है, जो उन व्यक्तियों के सर्वोत्तम हित में है जिनकी भूमि अधिग्रहित की जा रही है।

भूमि कानूनों का इतिहास छोटे किसानों के हित में है जिनके पास बड़ी खेती की जमीन नहीं है। भूमि कानूनों ने छोटे किसानों द्वारा भूमि के अधिग्रहण या बिना भूमि वाले किसानों को भूमि वितरित करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाई है।

भूमि का स्वामित्व क्या है?

1882 के संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम में कहा गया है कि केवल एक पंजीकृत दस्तावेज़ ही अचल संपत्ति (या भूमि) का अधिकार हस्तांतरित या बेच सकता है।

1908 का पंजीकरण अधिनियम ऐसे कागजात के पंजीकरण को नियंत्रित करता है। परिणामस्वरूप, भारत में भूमि का पंजीकरण संपत्ति शीर्षक पंजीकरण (ग्रामीण विकास मंत्रालय, 2008) के बजाय लेनदेन (या बिक्री दस्तावेज़) के पंजीकरण को संदर्भित करता है।

एक पंजीकृत बिक्री दस्तावेज़ भूमि स्वामित्व का सरकारी आश्वासन प्रदान नहीं करता है। यहां तक ​​कि वैध संपत्ति हस्तांतरण भी हमेशा अधिकार सुनिश्चित नहीं कर सकता क्योंकि संपत्ति का पूर्व हस्तांतरण विवादित हो सकता है। ऐसे लेनदेन के दौरान, किसी संपत्ति के ऐतिहासिक स्वामित्व रिकॉर्ड की जांच करना खरीदार की जिम्मेदारी है, रजिस्ट्रार की नहीं।

इसके अलावा, क्योंकि भारत में कोई भी दस्तावेज़ स्वामित्व की गारंटी नहीं देता है, कई दस्तावेज़ भूमि स्वामित्व स्थापित करते हैं। उदाहरण हैं, पंजीकृत विक्रय विलेख, अधिकार रिकॉर्ड (संपत्ति डेटा सहित), कर रसीदें और सरकारी सर्वेक्षण दस्तावेज़। इसलिए, भारत में भूमि स्वामित्व अनुमानित है और कई कागजात के कारण चुनौती का विषय है।

भारतीय कानून के अनुसार भूमि का पंजीकरण

‘संपत्ति’ का तात्पर्य चल और अचल दोनों प्रकार की संपत्ति से है और अचल संपत्ति में भूमि भी शामिल होती है। इस प्रकार, भूमि प्रजाति है, और अचल संपत्ति प्रजाति है, और भूमि हस्तांतरण के लिए, दोनों पक्षों को एक लिखित विलेख निष्पादित करना होगा।

सभी भूमि लेनदेन को लिखित रूप में दर्ज किया जाना चाहिए – चाहे बिक्री, बंधक, पट्टा, विनिमय, उपहार, या कार्रवाई योग्य दावा हो।100 करोड़ रुपये से अधिक की संपत्ति बेच देना चाहिए या गिरवी रख देना चाहिए।

भूमि का पट्टा 1 वर्ष से अधिक का होना चाहिए, जिसमें वार्षिक किराया आरक्षित होना चाहिए। ये हस्तांतरण एक पंजीकृत उपकरण का उपयोग करके किया जाना चाहिए और सत्यापित होना चाहिए।

अचल संपत्ति से खड़ी लकड़ी, बढ़ती फसल या घास का बहिष्कार

सुकरी कुर्देपा बनाम गुंडाकुल मामले में, अदालत ने चलनीयता को इस प्रकार परिभाषित किया, ‘कोई चीज़ तब अचल मानी जाती है जब वह जिस गुणवत्ता में है, जो है उसे नुकसान पहुंचाए बिना अपना स्थान नहीं बदल सकती है’।

पेड़ तब तक स्थिर रहते हैं जब तक वे मिट्टी से जुड़े रहते हैं। जमीन से अलग होने पर ये पेड़ चल संपत्ति बन जाते हैं। खड़ी लकड़ी से तात्पर्य सागौन, नीम और बांस से है जिसका उपयोग घरों, जहाजों और अन्य संरचनाओं के निर्माण के लिए किया जाता है।

काटने के बाद पेड़ों को बेचा जा सकता है और कई उद्देश्यों के लिए उपयोग किया जा सकता है। संतरे और आम जैसे पेड़ों को गतिशील नहीं माना जा सकता क्योंकि वे लकड़ी के बजाय फलों के लिए लगाए जाते हैं, और अचल पेड़ों का उपयोग लकड़ी के लिए किया जा सकता है।

गेहूँ, चावल और चीनी चल फसलें हैं। जब ये फसलें जमीन से जुड़ी होती हैं, तो उनका कोई मूल्य नहीं होता है, और घास केवल पशु चारे के रूप में उपयोग की जा सकती है।

एक जमींदार के क्या अधिकार हैं?

भारत एक ऐसा देश है जहां कई रियल एस्टेट नियम हैं। भूमि अधिकार कई प्रकार के होते हैं, जो विरासत, कानून के संचालन आदि के कारण मौजूद अधिकारों के व्यापक समूह का हिस्सा हैं, और उनमें निम्नलिखित शामिल हैं:

  • लीजहोल्ड अधिकार एक किरायेदार या पट्टेदार के विशेष हित और एक निश्चित अवधि के लिए मकान मालिक या पट्टेदार (जो संपत्ति का मालिक है) और किरायेदार के बीच स्थापित पट्टा समझौते की शर्तों के तहत संपत्ति रखने/रोकने और उपयोग करने के अधिकार से संबंधित है।
  • फ्रीहोल्ड अधिकार: ये अधिकार दर्शाते हैं कि संपत्ति के मालिक को किसी अन्य इकाई के बजाय पूरी संपत्ति पर स्वामित्व अधिकार प्राप्त है। इसलिए, ऐसी संपत्ति के मालिक के पास हमेशा के लिए संपूर्ण स्वामित्व होता है। फ्रीहोल्ड संपत्ति का मालिक ऐसा कर सकता है फ्रीहोल्ड संपत्ति का मालिक स्थानीय मानदंडों और कानूनों के अधीन, किसी भी वैध उद्देश्य के लिए भूमि पार्सल का उपयोग कर सकता है।
  • विकास अधिकार: संपत्ति के मालिकों को स्थानीय या राज्य कानूनों का पालन करते हुए सुधार करने का अधिकार है। हस्तांतरणीय विकास अधिकार (TDR) एक प्रकार का विकास अधिकार है जो मालिकों को किसी अन्य भूमि पार्सल से अपने स्वामित्व वाले भूमि पार्सल की विकास क्षमता का उपयोग करने की अनुमति देकर मुआवजा दे सकता है।

    TDR को कुछ राज्यों द्वारा मान्यता प्राप्त है और बिल्डिंग कोड और नगरपालिका कानून द्वारा नियंत्रित किया जाता है। संपत्ति प्राप्त करने का एक अन्य तरीका एक रियल एस्टेट परियोजना के संयुक्त विकास के लिए संबंधित भूमि पार्सल के शीर्षक धारकों के साथ एक संयुक्त विकास समझौते में शामिल होना है। संविदात्मक अधिकार समान होते हैं।

  • संपत्ति/बंधक अधिकारों पर शुल्क: एक शुल्क या बंधक निम्नलिखित प्राप्त करने के लिए विचाराधीन अचल संपत्ति में गिरवीदार या ऋणदाता की ओर से रुचि पैदा करता है:

    • वर्तमान या भविष्य का ऋण
    • किसी अनुबंध को पूरा करना जिसके परिणामस्वरूप मौद्रिक दायित्व हो सकता है
  • भारत में, अचल संपत्ति के लिए बंधक अधिकार के कई रूप बनाए जा सकते हैं। इन अधिकारों में सूदखोरी बंधक, अंग्रेजी बंधक, सशर्त बिक्री पर आधारित बंधक, सरल बंधक, विसंगतिपूर्ण बंधक, और इक्विटी बंधक/शीर्षक कार्यों की जमा राशि के आधार पर बंधक शामिल हैं।
  • लाइसेंस अधिकार किसी संपत्ति में प्रवेश करने, कब्जा करने और उपयोग करने के लाइसेंसधारी के गैर-अनन्य अधिकार को संदर्भित करता है।लाइसेंसधारी को भूमि में कोई ब्याज या सुविधा नहीं मिलती है, और उल्लिखित अधिकार विरासत या हस्तांतरणीय नहीं हैं।
  • सुखभोग अधिकार: सुखभोग दो प्रमुख प्रकार के होते हैं:
    • भूमि के एक विशिष्ट हिस्से के लाभकारी उपभोग के लिए दी गई सुख सुविधाएँ, और
    • भूमि के किसी अन्य टुकड़े (चाहे वह उसका अपना हो या नहीं) के उपयोग को रोकने या रोकने के लिए दी गई सुख सुविधाएँ।
  • ‘मार्ग का अधिकार’ सुखभोग अधिकार का एक उदाहरण है।
  • उपसतह अधिकार: ये संपत्ति के एक पार्सल के नीचे की जमीन और उसके नीचे खोजी गई किसी भी सामग्री के अधिकार हैं। उदाहरण के लिए, उपसतह अधिकारों में खनिज अधिकार शामिल हैं।

निष्कर्ष

TPA, 1882, भारत में भूमि कानूनों के पहलू से संबंधित एक कुशल कानून साबित हुआ है और अधिनियम के कार्यान्वयन में किसी भी विसंगति को दूर करने के लिए इसमें कई संशोधन हुए हैं।भूमि, भूमि से प्राप्त कोई भी लाभ, भूमि से जुड़ी वस्तुएं, और जो चीजें इस प्रकार जुड़ी हुई हैं उनसे जुड़ी हुई चीजें सभी अचल संपत्ति के उदाहरण हैं। किसी भी प्रकार की भूमि या उस पर अर्जित संपत्ति को अधिनियम के तहत अचल संपत्ति माना जाएगा, क्योंकि ऐसी संपत्ति के हस्तांतरण के लिए अनिवार्य पंजीकरण की आवश्यकता होती है।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम के संदर्भ में 'भूमि' से आप वास्तव में क्या समझते हैं?

अचल संपत्ति को सामान्य धारा अधिनियम के तहत परिभाषित किया गया है। यह निर्दिष्ट करता है कि अचल संपत्ति में भूमि, भूमि लाभ, पृथ्वी से जुड़ी वस्तुएं, और जो चीजें इस प्रकार जुड़ी हुई हैं उनसे स्थायी रूप से जुड़ी हुई चीजें शामिल हैं। परिणामस्वरूप, 'भूमि' शब्द में वह सब कुछ शामिल है जो भूमि पर, ऊपर या नीचे मौजूद है, और यह आसपास के क्षेत्र में हर चीज तक हमेशा के लिए फैल जाता है।

क्या 'भूमि' शब्द में आकाश सम्मिलित है?

भूमि में हवाई क्षेत्र और भूभाग दोनों शामिल हैं। इसमें धरती के नीचे पाए जाने वाले खनिज भी शामिल हैं।

क्या 'भूमि' में दीवारें, खिड़कियाँ, खेत और मार्च शामिल हैं?

भूमि पर किसी भी प्राकृतिक या मानव-जनित अभिवृद्धि को इसका हिस्सा माना जाता है। कोई भी मानव निर्मित संरचनाएं, जैसे कि दीवारें और खिड़कियां जो जमीन से स्थायी रूप से जुड़ने के लिए बनाई गई हैं, इस तरह के अभिवृद्धि के उदाहरण हैं।

भूमि में खेत और घास के मैदान जैसी प्राकृतिक संरचनाएँ भी शामिल हैं। इसलिए दीवारें, खिड़कियाँ और खेत मानव रचनाएँ हैं और प्राकृतिक रूप से प्रकट नहीं होते हैं। ये बातें परिभाषा में शामिल नहीं हैं।

'संपत्ति का हस्तांतरण' शब्द कहाँ परिभाषित किया गया है?

'संपत्ति का हस्तांतरण' TPA, 1882 की धारा 5 के तहत परिभाषित किया गया है।

क्या कोई संपत्ति मौखिक रूप से हस्तांतरित की जा सकती है?

हां, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 9 के तहत उल्लिखित प्रावधान के अनुसार किसी संपत्ति को मौखिक रूप से हस्तांतरित किया जा सकता है।