महारेरा पंजीकरण के लिए मार्गदर्शिका

रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (रेरा) रियल एस्टेट क्षेत्रों और उनकी गतिविधियों को नियंत्रित और प्रशासित करता है।

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के प्रस्तावना के साथ ही राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों के रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण की स्थापना की गई थी।रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण खरीदारों के हित में काम करता है और उन्हें बाजार में मौजूद अनुचित प्रथाओं से बचाता है।

रेरा कानून बिल्डरों और उनके एजेंटों के खरीदारी के इरादे को पंजीकृत करके उनके व्यवहार को नियंत्रित करता है और बिल्डर से परियोजना के विकास की समय पर रिपोर्ट मांगता है। यह क़ानून खरीदारों को परियोजना विकास में बिल्डर की देरी के कारण होने वाले अनुचित हानियों से भी बचाता है।

महाराष्ट्र में, महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिट(महारेरा) निर्माण क्षेत्र का नियामक प्राधिकरण है और खरीदारों के हितों की रक्षा करता है।

महारेरा क्या है?

महारेरा महाराष्ट्र रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण को दर्शाता है, और यह प्राधिकरण ख़रीददारों के हित में काम करता है और महाराष्ट्र के रियल एस्टेट क्षेत्र को नियामकित करता है।

इस नियामक संस्था ने महाराष्ट्र के रियल एस्टेट क्षेत्र में बिल्डरों के शोषण से संभावित खरीददारों की रक्षा की है।

परियोजना की शुरुआत से पहले, प्रत्येक रियल एस्टेट परियोजना को महाराष्ट्र में रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के साथ पंजीकृत किया जाना अनिवार्य है।

महारेरा रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 और महाराष्ट्र रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (सामान्य) विनियम, 2017 द्वारा नियामित किया जाता है।

महारेरा की विशेषताएं

महारेरा की निम्नलिखित विशेषताएं हैं:

• महारेरा महाराष्ट्र में परियोजनाओं को पंजीकरण प्रदान करता है।
• महारेरा पंजीकृत और अपंजीकृत रियल एस्टेट परियोजनाओं से संबंधित शिकायतों के साथ न्यायिक शक्तियों का प्रयोग करता है। खरीदार, मालव्यपारियों, एजेंटों या डेवलपर्स के दुरुपयोग के खिलाफ शिकायत दर्ज कर सकते हैं।
• महारेरा खरीदारों को इसके बारे में जानकारी प्रदान करके परियोजना की विश्वसनीयता सुनिश्चित करता है। यह इस बात की जानकारी प्रदान करता है कि परियोजना रेरा के साथ पंजीकृत है या नहीं और परियोजना के पूरा होने की तारीख से संबंधित जानकारी। इससे संभावित खरीदारों और वित्तपोषकों को जानकारी प्राप्त करने में सहायकता प्रदान करता है।
• महारेरा खरीदारों के हित में काम करता है और खरीदारों को खरीदार-अनुकूल परियोजनाओं की ओर बढ़ने का सुझाव देता है। यह खरीदारों को धोखाधड़ी से बचाने के लिए दुरूपयोग को रोकता है और परियोजना के पूरा होने की देरी की स्थिति में आवंटकों को मुआवजा प्रदान करता है।
• महारेरा परियोजना डेवलपर्स और प्रमोटरों को नियंत्रित करता है और सभी रियल एस्टेट परियोजनाओं को रेरा के साथ पंजीकृत करना अनिवार्य करने का आदेश देता है।
• महारेरा गैर-पंजीकृत परियोजना के मामले में दंड लगाता है। प्रोजेक्ट की अनुमानित लागत के रूप में अनुमानित रक़म के 10% तक का अधिकतम जुर्माना या तीन साल तक की कैद या दोनों का प्रावधान किया गया है।
• महारेरा त्वरित तरीके से विवाद निपटारे के लिए काम करता है। महारेरा द्वारा शिकायतों के शीघ्र निपटान से उपभोक्ताओं में सुरक्षा की भावना पैदा हो सकती है।
• यह निकाय महाराष्ट्र के रियल एस्टेट क्षेत्र में लचीकता का परिचय देता है। खरीदार अपनी पसंदीदा कब्जे के दिनांक के अनुसार लचीले ढंग से परियोजनाओं का विकल्प चुन सकते हैं।

महारेरा के लाभ

महाराष्ट्र रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण से निम्नलिखित लाभ दिलवाने का प्रयास किया जा रहा है:

• रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता में सुधार के लिए रेरा अधिनियम एक संगमील है। गैर-तथ्यात्मक विज्ञापनों, प्रमोटरों और डेवलपर्स द्वारा धोखाधड़ी के कई मामले दर्ज किए गए हैं।
• रेरा अधिनियम को रीयल एस्टेट संपत्तियों के बारे में जानकारी प्रदान करके खरीदारों के हितों की रक्षा के लिए प्रस्तावित किया गया था।
• डेवलपर को अनिवार्य रूप से अपने परियोजना को रेरा के साथ पंजीकृत करना होगा और समय पर परियोजना के विकास की रिपोर्ट देनी होगी। अगर कोई डेवलपर ऐसा करने में असफल रहता है, तो उसे दंडित किया जाता है।
• महारेरा प्रमोटरों और डेवलपर्स के व्यवहार को नियंत्रित करने और डेवलपर द्वारा उपयोग किए जाने वाले धन की जांच करने के लिए कार्य करता है।
• यह सुनिश्चित करता है कि डेवलपर्स एक परियोजना के नाम पर खरीदारों या निवेशकों से प्राप्त धनराशि को अन्य परियोजनाओं में न लगाएं। इस तरह के गैर-अनुपालन पर जुर्माना लगाया जाएगा और गंभीर मामलों में कारावास का भी प्रावधान शामिल है।
• डेवलपर्स जनता के प्रति जवाबदेह होता है।डेवलपर्स को किसी विशेष परियोजना के लिए कुल धनराशि का 70% एक ही खाते में जमा करना होता है।

इन निधियों का उपयोग केवल निर्माण या भूमि लागत के लिए ही उपयोग हो सकता है।

• डेवलपर्स को नियमित रूप से नियामक अधिकारियों को परियोजना के विकास की रिपोर्ट देनी होगी।
• महारेरा के साथ रियल एस्टेट परियोजनाओं के पंजीकरण से परियोजना की विश्वसनीयता बढ़ जाती है। महाराष्ट्र में परियोजना की मंजूरी के परिणामस्वरूप उपभोक्ताओं का परियोजना पर भरोसा बढ़ा है। प्रोजेक्ट अधिक सुरक्षित है ताकि खरीददारों को प्रोजेक्ट पूरा होने में देरी के कारण किसी हानि का सामना न करना पड़े।

महारेरा पंजीकरण प्रक्रिया

महारेरा वेबसाइट पर पंजीकरण की प्रक्रिया निम्नलिखित है:

• https://maharera.mahaonline.gov.in पर जाएं।
• लॉगिन बटन के नीचे नए पंजीकरण लिंक पर क्लिक करें।
• नयी विंडो से उस उपयोगकर्ता का प्रकार चुनें जिसका आप चयन करना चाहते हैं:

प्रमोटर

रियल एस्टेट एजेंट

शिकायतकर्ता

• सभी आवश्यक जानकारी भरें।
• ईमेल सत्यापन पूरा करें और खाते में लॉगिन करें।
• निर्धारित प्रपत्र में आवश्यक दस्तावेज़ जमा करें।

रियल एस्टेट परियोजनाओं का पंजीकरण

प्रमोटर अपंजीकृत रियल एस्टेट परियोजनाओं का प्रचार-प्रसार नहीं कर सकते। वे लाभार्थियों के नाम की रिपोर्ट नहीं कर सकते, संपत्ति की बिक्री या हस्तांतरण में शामिल नहीं हो सकते, या उन्हें संपत्ति, फ्लैट या भवन का प्लॉट खरीदने के लिए आमंत्रित भी नहीं कर सकते हैं।

सभी प्रमोटरों को अनुमोदित योजना के बाद चल रहे विकास में एक निर्माण प्रमाण पत्र या अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करना होगा और अपनी अचल संपत्ति को अपने रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के साथ पंजीकृत करना होगा।

एक रियल एस्टेट एजेंट का पंजीकरण

महाराष्ट्र में, रियल एस्टेट एजेंटों को महारेरा के तहत खुद को पंजीकृत करना अनिवार्य है। केवल पंजीकृत एजेंट ही परियोजना में अपार्टमेंट/फ्लैट/प्लॉट खरीदने या बेचने के लिए सक्षम होते हैं। पंजीकृत होने पर, उन्हें किसी अन्य व्यक्ति/व्यक्तियों की ओर से बिक्री/खरीद के लिए मध्यस्थता करने की अनुमति दी जाती है।

यदि कोई एजेंट विनियमन का पालन नहीं करता है, तो उस पर प्रति दिन 10,000 रुपये का जुर्माना लगाया जाता है।

पंजीकरण रद्द करना

महारेरा प्रमोटर को नोटिस देने के 30 दिनों के भीतर ‘स्वतः संज्ञान’ लेकर एक रियल एस्टेट परियोजना के पंजीकरण को रद्द करने या वापस लेने के लिए अधिकृत है।

यदि प्रमोटर का जवाब संतोषजनक नहीं है तो प्राधिकरण के पास रियल एस्टेट पंजीकरण रद्द करने की विवेकाधीनता है।

परियोजना का पंजीकरण निम्नलिखित कारणों से रद्द किया जा सकता है:

• प्रमोटरों द्वारा रेरा के तहत दोषदारी के कारण
• प्रमोटरों द्वारा प्राधिकृति के शर्तों का उल्लंघन करने के कारण
• प्रमोटरों के अनुचित व्यवहार या अनियमितताओं में संलग्न होने के कारण, अर्थात्, गुमराही या ऐसे विज्ञापन/सेवाओं की प्रकाशन या प्रकटन
• प्रमोटरों के कपटपूर्ण कार्यों में संलग्न होने के कारण

क्या रेरा की मंजूरी अनिवार्य है?

हां, राज्य में प्रत्येक रियल एस्टेट परियोजना को रेरा द्वारा अनिवार्य रूप से मंज़ूर किया जाना चाहिए। रेरा द्वारा अनुमोदित रियल एस्टेट परियोजनाएं परियोजना की विश्वसनीयता को बढ़ाती हैं और खरीदार के लिए खरीदारी को अधिक सुरक्षित और भरोसेमंद बनाती हैं।मंजूरी तभी दी जाती है जब प्रोजेक्ट संबंधित राज्य के रेरा में पंजीकृत हो।

प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित पंजीकरण परियोजना को पूरा करने के लिए प्रमोटर द्वारा सहमत अवधि के लिए वैध है, जैसा कि आवेदन पत्र के साथ प्रस्तुत शपथ पत्र में निर्धारित है।

रेरा द्वारा मंजूर परियोजना के लाभ इस प्रकार हैं:

• रेरा द्वारा मंज़ूर परियोजनाएं सुरक्षित और विश्वसनीय होती हैं
• रेरा द्वारा मंज़ूर की गई परियोजनाएं खरीदारों को भविष्य में किसी भी प्रकार के नुकसान से बचाती हैं
• रेरा द्वारा मंज़ूर परियोजनाएं बिल्डर, प्रमोटरों या एजेंटों को किसी भी कदाचार में शामिल होने या अन्यायपूर्ण लाभ प्राप्त करने से रोकती हैं।

एक अनमन्य मंजूर रेरा परियोजना की निम्नलिखित हानियाँ होती हैं:

• ग़ैर पंजीकृत और ग़ैर मंज़ूर रेरा परियोजना अवध होता हैं।
• अनपेक्षित मुश्किलें जल्द ही उत्पन्न हो सकती हैं।
• ग़ैर-मंज़ूर सम्पति पर न्यायिक दोष दर्ज करना मुश्किल हो सकता है।
• प्रमोटर ग़ैर-पंजीकरण के लिए जुर्माना भुगतने या क़ैद में जाने का दायित्व हो सकता है।

महारेरा वेबसाइट पर परियोजना विवरण कैसे खोजें?

महारेरा वेबसाइट पर परियोजना विवरण प्राप्त करने की स्टेप-दर-स्टेप प्रक्रिया इस प्रकार है:

स्टेप 1:- https://maharera.mahaonline.gov.in/ पर जाएं

स्टेप 2:- ‘पंजीकरण’ टैब पर जाएं, और ‘पंजीकृत परियोजनाएं’ पर क्लिक करें।

स्टेप 3:- उप-शीर्षक ‘उपयोगकर्ता प्रकार का चयन करें’ के अंतर्गत, ‘पंजीकृत परियोजनाएं’ पर क्लिक करें।

स्टेप 4:- आप किसी प्रोजेक्ट का विवरण उसके नाम, उसके प्रमोटर के नाम या उसके पंजीकरण नंबर से खोज सकते हैं।

स्टेप 5:- किसी प्रोजेक्ट का प्रमाणपत्र संख्या जानने के लिए, आप ऊपर दाईं ओर ‘मानचित्र पर सभी प्रोजेक्ट देखें’ विकल्प पर क्लिक कर सकते हैं।

स्टेप 6:- मानचित्र का अन्वेषण करें और उसकी प्रमाणपत्र संख्या प्राप्त करने के लिए संबंधित प्रोजेक्ट पर क्लिक करें।

स्टेप 7:- जब आप प्रोजेक्ट का नाम या प्रमाणपत्र संख्या टाइप करते हैं और खोज पर क्लिक करते हैं, तो प्रोजेक्ट और कुछ विवरण खोज परिणामों में दिखाई देते हैं

स्टेप 8:- ‘देखें’ पर क्लिक करके, आपको सभी प्रोजेक्ट विवरण जैसे पता, प्रोजेक्ट प्रकार, वर्तमान स्थिति और बिल्डर द्वारा प्रस्तावित समापन तिथि दिखाई देगी।

महारेरा के सामने चुनौतियाँ

महारेरा खरीदारों के रुख़ों की सुरक्षा के लिए लगातार काम कर रहा है। हालाँकि, आगे की राह में कई चुनौतियाँ बनी हुई हैं।

• महारेरा के क्षेत्रफल को दमन और दीव तक विस्तारित कर दिया गया है, इसके उद्देश्यों को लागू करना और परियोजना के विकास की निगरानी करना महाराष्ट्र रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण की पहली चुनौती है।
• उद्देश्यों को लागू करने में दूसरी चुनौती यह है कि इसकी वेबसाइट पर मानक मूल्य निर्धारण आवश्यकताएँ शामिल नहीं हैं।
• इसके व्यापक क्षेत्राधिकार के कारण, डेवलपर्स, प्रमोटरों और एजेंटों के कदाचार पर अंकुश लगाना चुनौतीपूर्ण बना हुआ है।

निष्कर्ष

महारेरा एकमात्र नियामक प्राधिकरण है जिसे रियल एस्टेट डेवलपर्स, प्रमोटरों और एजेंटों के व्यवहार को नियंत्रित और विनियमित करने का काम सौंपा गया है।

महाराष्ट्र में, रियल एस्टेट क्षेत्र रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 और महाराष्ट्र रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (सामान्य) विनियम, 2017 द्वारा शासित होता है, जो राज्य के रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण की स्थापना और इसके लिए मार्गदर्शन प्रदान करते हैं और विभिन्न हितधारकों के हितों को सुनिश्चित करते हैं।

महारेरा में पंजीकरण अनिवार्य है क्योंकि यह रियल एस्टेट क्षेत्र में किसी भी धोखाधड़ी को रोकने के लिए पारदर्शिता बनाए रखता है।