मॉडल किरायेदारी अधिनियम: किराये के आवास के मुद्दों का समाधान

2 जून को, कैबिनेट ने मॉडल किरायेदारी अधिनियम, 2021 पारित किया, जो कानून का एक नया संहिताकरण है जो वर्तमान कानून को संशोधित करता है और भारत में किराये के आवास को सुव्यवस्थित करता है। पार्टियों की जिम्मेदारियों को स्पष्ट रूप से स्थापित करके, अधिनियम का उद्देश्य असहमति को कम करना है और इसमें शीघ्र विवाद निपटान के लिए एक व्यापक रूपरेखा शामिल है।

किराये के आवास को बढ़ावा देने के लिए, मॉडल किरायेदारी अधिनियम मालिक और किरायेदार दोनों के अधिकारों और उद्देश्यों की रक्षा और सुरक्षा करने का प्रयास करता है। यह सभी आय स्तरों के लोगों के लिए स्वीकार्य किराये के आवास कानूनों के निर्माण को सक्षम बनाता है। यह निजी कंपनियों को भारी कमी को पूरा करने के लिए किराये की संपत्ति को व्यावसायिक रणनीति के रूप में उपयोग करने के लिए प्रोत्साहित करता है।

मॉडल किरायेदारी अधिनियम क्या है?

राज्य सरकार किराये के आवास को नियंत्रित करती है, क्योंकि संविधान की राज्य सूची भूमि और भूमि विकास को नियंत्रित करती है। इन विनियमों ने किराये की राशि पर एक सीमा स्थापित की और भूमि मालिकों को अत्यधिक किराया वसूलने से रोकने और लोगों को सुरक्षित और स्थिर घर मिलना सुनिश्चित करने के लिए बेदखली के लिए मानदंड निर्धारित किए।

2015 मॉडल रेंटल हाउसिंग पॉलिसी के अनुसार, नियमों के परिणामस्वरूप किराये की पैदावार कम हुई और मकान मालिकों को किराये की संपत्तियों में निवेश करने से हतोत्साहित किया गया। इन विषम गेम योजनाओं ने निवासियों का पक्ष लिया। इस प्रकार, उन्हें बेदखल करना अधिक कठिन हो जाता है, जिसके परिणामस्वरूप अधिक मुकदमेबाजी होती है और परिणामस्वरूप, संगठनात्मक प्रणाली में भूस्वामियों का विश्वास नष्ट हो जाता है।

2 जून, 2021 को, केंद्रीय मंत्रिमंडल ने नए कानून को अपनाने या वर्तमान किराये के नियमों को उचित रूप से बदलने के लिए समायोजन के लिए सभी राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों में वितरण के लिए मॉडल किरायेदारी अधिनियम, 2021 को अधिकृत किया।

सरकार द्वारा जारी एक प्रेस विज्ञप्ति के अनुसार, अधिनियम का उद्देश्य सभी आय स्तरों के लोगों के लिए पर्याप्त किराये के आवास के निर्माण को प्रोत्साहित करके “देश में एक जीवंत, टिकाऊ और व्यापक किराये के आवास उद्योग का निर्माण करना” है।

इस अधिनियम का उद्देश्य तीन लक्ष्यों पर जोर देना है:

• संपत्तियों के किराये की निगरानी के लिए एक किराया प्राधिकरण बनाना।
• मालिक और किरायेदार के हितों की रक्षा करना।
• विवादों और संबंधित मुद्दों के समाधान के लिए त्वरित निर्णय प्रणाली प्रदान करना।

मॉडल किरायेदारी अधिनियम का विकास

यह अधिनियम देश के किरायेदारी बाजार में कायापलट परिवर्तन लाने के लिए भारत सरकार द्वारा अनुशंसित किरायेदारी कानून है।

वित्त मंत्री निर्मला सीतारमण ने 2019 में अपने पहले बजट भाषण में मॉडल किरायेदारी अधिनियम की घोषणा की, जिसमें कहा गया कि देश के पुराने किराये के कानून “पट्टेदार और पट्टेदार दोनों के बीच संबंध को व्यावहारिक और निष्पक्ष रूप से पहचान नहीं पाते हैं।” 2022 तक, अधिनियम का उद्देश्य आवास की कमी को दूर करना और सभी के लिए आवास में योगदान करना है।

असम मॉडल टेनेंसी एक्ट अपनाने वाला पहला राज्य है। इसलिए, विधेयक ने असम शहरी क्षेत्र किराया नियंत्रण अधिनियम 1972 को निरस्त कर दिया।

नया कानून निष्पक्ष और सुलभ किराये के बाजार के विकास और उन्नति को बढ़ावा देता है और मालिक और किरायेदार की मांगों के बीच संतुलन बनाता है। राज्य और केंद्र शासित प्रदेश अब अधिनियम का अनुपालन करने के लिए नए कानून ला सकते हैं या अपने मौजूदा किराये के नियमों में बदलाव कर सकते हैं।

किरायेदारी अधिनियम की विशेषताएं

1. अधिनियम के अध्याय 2, धारा 4 के अनुसार, मालिक और किरायेदार के बीच एक औपचारिक समझौता आवश्यक है। किरायेदारी समझौते में निम्नलिखित घटक शामिल होने चाहिए:
   • किराए की वह राशि जो किराएदार देने के लिए बाध्य है
   • किरायेदारी की आवश्यक अवधि,
   • सुरक्षा शुल्क का भुगतान अग्रिम रूप से किया जाना चाहिए।
   • शोर के कारण मकान मालिक का परिसर में प्रवेश
   • परिसर के रख-रखाव की जिम्मेदारी

2. नीति के अनुसार, समझौते के कार्यान्वयन के दो महीने के भीतर, इच्छुक पक्ष को अनुबंध के बारे में किराया प्राधिकरण को सूचित करना होगा।

   नोट:- यह अधिनियम केवल आवासीय, वाणिज्यिक और शैक्षिक संपत्तियों पर लागू होगा, न कि वक्फ अधिनियम, 1995 के तहत मान्यता प्राप्त औकाफ या राज्य/केंद्र शासित प्रदेश के सार्वजनिक ट्रस्ट कानून के तहत पंजीकृत किसी ट्रस्ट द्वारा रखी गई संपत्तियों पर।

3. अधिनियम के अध्याय 2 की धारा 5 में किरायेदारों को अपने मकान मालिक से अनुबंध नवीनीकरण या विस्तार प्राप्त करने की आवश्यकता होती है। अधिनियम में आगे कहा गया है कि निम्नलिखित शर्तों को पूरा करने पर किरायेदार बढ़े हुए किराए का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार होगा:
   • किरायेदारी समाप्त हो गई है और इसे बढ़ाया नहीं गया है,
   • किरायेदार सहमत समय सीमा के बाद संपत्ति नहीं छोड़ता है। यदि ऐसा होता है, तो किरायेदार को निम्नलिखित भुगतान करना होगा:
     • पहले दो महीनों के दौरान, मासिक किराया दोगुना
     • संपत्ति पर कब्ज़ा करने तक मासिक किराया का चार गुना।
4. अधिनियम के अध्याय 6 और 7 अर्ध-न्यायिक जिम्मेदारियों से संबंधित हैं, जिनमें शामिल हैं:
   • डिप्टी कलेक्टर किराया प्राधिकरण का प्रभारी होता है, जो विवादों को निपटाने, अस्थायी आदेश जारी करने और मुआवजा देने के लिए जिम्मेदार होता है।
   • रेंटल कोर्ट, रेंट अथॉरिटी के आदेशों के खिलाफ अपील की सुनवाई करता है, जिसकी अध्यक्षता अतिरिक्त कलेक्टर या जिला मजिस्ट्रेट करते हैं।
   • रेंट ट्रिब्यूनल रेंटल कोर्ट के आदेशों के खिलाफ याचिकाओं की सुनवाई करता है, जिसकी अध्यक्षता जिला न्यायाधीश या अतिरिक्त जिला न्यायाधीश करते हैं।
5. बेदखली के मामले में, मॉडल किरायेदारी अधिनियम यह निर्धारित करता है कि किरायेदार को हटाने के प्रयास में, मालिक को पहले प्राधिकरण से अनुमति लेनी होगी। किराया प्राधिकरण के पास बेदखली आदेश जारी करने की शक्ति है यदि किरायेदार:
   • तयशुदा किराया देने से इंकार कर दिया है
   • दो माह से अधिक समय से किराया नहीं दिया गया है
   • रोकने की लिखित चेतावनी प्राप्त करने के बावजूद परिसर का दुरुपयोग करता है
   • स्पष्ट और विशिष्ट अनुमोदन के बिना, संरचनात्मक या स्थायी परिवर्तन करता है
6. अधिनियम की धारा 11 सुरक्षा जमा को विनियमित करती है, जो आवासीय संपत्तियों के लिए दो महीने के किराए और गैर-आवासीय संपत्तियों के लिए छह महीने से अधिक नहीं होनी चाहिए। परिसर छोड़ने के बाद जमा डिपाजिट राशि वापस मिलनी चाहिए।
7. अधिनियम पट्टे पर देने पर भी प्रतिबंध लगाता है जब तक कि पार्टियों ने एक अनुबंध में प्रवेश नहीं किया हो और मालिक और किरायेदार ने किराये प्राधिकरण को सहयोगात्मक रूप से सूचित नहीं किया हो।

किरायेदार कानून की प्रयोज्यता

मॉडल किरायेदारी अधिनियम आवासीय और वाणिज्यिक संपत्तियों पर लागू होता है, जिसमें खाली भूमि को छोड़कर शामिल है

• होटल,
• आवास गृह,
• धर्मशाला,
• सराय,
• औद्योगिक संपत्तियाँ,
• केंद्र/राज्य सरकार के स्वामित्व वाली संपत्ति,
• स्टाफ सदस्यों को उनके सेवा अनुबंध के हिस्से के रूप में किराए पर दी गई संपत्तियाँ,
• धर्मार्थ/धार्मिक संस्थानों के स्वामित्व वाली संपत्तियाँ,
• वक्फ अधिनियम, 1995 के तहत नामांकित एक्वा, या
• सार्वजनिक ट्रस्ट कानून के तहत पंजीकृत कोई भी ट्रस्ट

यह अधिनियम केवल नई किरायेदारी पर लागू होता है, मौजूदा किरायेदारी पर नहीं।

मॉडल किरायेदारी अधिनियम का महत्व

• खाली मकान बढ़ रहे हैं: हाल के वर्षों में मेट्रोलॉजिकल इंडिया में कई खाली मकानों में नाटकीय वृद्धि हुई है। किराये के आवास उद्योग में पार्टियों के लिए उचित नियमों की कमी सरकार को यह उपाय अपनाने के लिए प्रेरित करती है।

  भारत के सबसे बड़े शहरों में खाली घरों का अनुपात अभी भी अपेक्षाकृत से अधिक है। जबकि गुरुग्राम में भारत के कुल खाली आवास स्टॉक का 25.8 प्रतिशत है, पुणे 21.7 प्रतिशत के साथ दूसरे स्थान पर है, जबकि मुंबई 15.3 प्रतिशत के साथ तीसरे स्थान पर है।

  एक बार जब सभी राज्य और केंद्रशासित प्रदेश विधेयक को मंजूरी दे देते हैं, तो खाली स्टॉक को संगठित किराये के आवास की छतरी के नीचे रखा जा सकता है। और हितधारकों, मालिक और किरायेदारों के लिए विश्वास की खाई को मिटाना आसान हो सकता है – आवास स्टॉक के वास्तविक मूल्य को उजागर करना।

• नया विवाद समाधान ढांचा: भारत में, मकान मालिकों और किरायेदारों के बीच किरायेदारी विवाद प्रचलित हैं। भले ही हर राज्य ने किराया नियंत्रण कानून बनाया है, फिर भी संघर्ष अनिवार्य रूप से उत्पन्न होते हैं।

  मकान मालिकों के लिए अपनी इमारतों को किराए पर देने में महत्वपूर्ण बाधाओं में से एक कानून की कमी है।

  मॉडल टेनेंसी एक्ट की शुरुआत के साथ, एक त्रि-स्तरीय संघर्ष समाधान संरचना स्थापित की गई, जिसमें रेंटल अथॉरिटी, रेंटल कोर्ट और रेंटल ट्रिब्यूनल शामिल थे, जो इन एजेंसियों को निर्देशित करके सिविल कोर्ट पर कार्यभार को कम करने में मदद करते थे।

  अतिरिक्त कलेक्टर/अतिरिक्त जिला न्यायाधीश के ग्रेड से नीचे के कर्मचारियों वाले किराया न्यायालयों/न्यायाधिकरणों को अनुरोध या अपील प्राप्त होने के 60 दिनों के भीतर मामलों को हल करने का प्रयास करना चाहिए।

• संपत्ति प्रबंधकों की निम्नलिखित जिम्मेदारियां हैं: अधिनियम किराये के आवास में बिचौलियों/दलालों/संपत्ति प्रबंधकों/किराया एजेंटों की भागीदारी को नजरअंदाज नहीं करता है।

  अधिनियम उल्लंघनों, उनके कर्तव्यों और परिणामों को बताता है। इसमें मालिक द्वारा अनुमति प्राप्त कोई भी व्यक्ति या कानूनी संगठन शामिल है:

  • संपत्ति बनाए रखें या
  • किसी भी संपत्ति को किराए पर देने की प्रक्रिया में मालिक, किरायेदार या दोनों की ओर से कार्य करें और इन गतिविधियों के लिए पारिश्रमिक, शुल्क या अन्य लागत अर्जित करें।

किसी भी उल्लंघन के मामले में, संपत्ति प्रबंधकों को मॉडल किरायेदारी अधिनियम के तहत उत्तरदायी ठहराया जाएगा। उन्हें रेंटल अथॉरिटी को अपना नाम, पता, पैन नंबर, आधार नंबर और संपर्क विवरण जैसी जानकारी प्रदान करनी होगी। संपत्ति प्रबंधक इस अधिनियम का खुले दिल से स्वागत करते हैं क्योंकि यह उन्हें आवासीय बाजार में आगे बढ़ने की अनुमति देता है।

मॉडल किरायेदारी अधिनियम में चुनौतियाँ

1. अप्रत्याशित घटना की घटना: परिभाषा में किराए की संपत्तियों में किरायेदार के कब्जे को प्रभावित करने वाले युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकंप या अन्य प्राकृतिक आपदा का कोई भी परिदृश्य शामिल है।

   यह अधिनियम आवासीय और औद्योगिक संपत्तियों में किरायेदारी के बारे में बात करता है लेकिन घरेलू किरायेदारी पर नहीं। अप्रत्याशित घटना के दौरान, सरकारों को अधिनियम में कुछ संशोधन करने चाहिए और स्पष्ट करना चाहिए कि कौन जिम्मेदार है और कौन जोखिम उठाता है।

2. डिजिटलीकरण: मॉडल किरायेदारी अधिनियम आवेदकों/पार्टियों को रेंटल अथॉरिटी के पोर्टल पर जानकारी और दस्तावेज़ अपलोड करने की अनुमति देता है।

   क़ानून की भाषा के अनुसार, प्रत्येक जिले में एक किराया प्राधिकरण होगा और एक डिजिटल पोर्टल स्थापित किया जाएगा।

   प्रत्येक किराया प्राधिकरण के लिए एक अलग पोर्टल होने के बजाय, समय और धन को संरक्षित करने के लिए केंद्र सरकार द्वारा देश भर में एक समान गेटवे की व्यवस्था की स्पष्ट आवश्यकता है।

   डिजिटल युग में डेटा तक पहुंच सूचित निर्णय लेने की आधारशिला है। डिजिटल पोर्टल या रेंटल अथॉरिटी बनाने में किसी भी देरी के बड़े परिणाम हो सकते हैं।

3. कुछ संपत्तियों को इससे बाहर रखा गया है: निम्नलिखित के स्वामित्व या प्रचारित संपत्ति को अधिनियम में शामिल नहीं किया गया है:
   • केंद्र सरकार,
   • राज्य सरकार,
   • केंद्र शासित प्रदेश प्रशासन/स्थानीय प्राधिकारी,
   • सरकारी उपक्रम/उद्यम/वैधानिक निकाय,
   • छावनी बोर्ड/कंपनी,
   • विश्वविद्यालय/संगठन
   • राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित धार्मिक संस्थान
   • धर्मार्थ ट्रस्ट
   • वक्फ अधिनियम, 1995 के तहत औकाफ, या
   • किसी भी इमारत को विशेष रूप से सार्वजनिक हित से छूट दी गई है

इस बहिष्करण के परिणामस्वरूप, खाली स्टॉक का एक महत्वपूर्ण हिस्सा नियामक ढांचे से बाहर रहेगा, और हितधारकों को संघर्ष समाधान के लिए अन्य कानूनी साधनों पर निर्भर रहना होगा।

किरायेदारी अधिनियम के तहत अधिकार

अधिनियम स्पष्ट रूप से दोनों पक्षों के अधिकारों और दायित्वों को बताता है, जिससे किसी भी विवाद को सुलझाने में सहायता मिलनी चाहिए।

यह मकान मालिक के दायित्वों को निर्दिष्ट करता है, जो इस प्रकार हैं:

• संरचना की मरम्मत।
• दरवाजों और खिड़कियों की पेंटिंग करते समय दीवारों की सफेदी करना।
• पाइप प्रतिस्थापन एवं पाइपलाइन।
• इमारत के अंदर और बाहर दोनों तरफ बिजली की वायरिंग।
• मकान मालिक किसी भी प्रासंगिक रखरखाव के लिए भी जिम्मेदार है।

किरायेदार इसके लिए उत्तरदायी हैं:

• नल के वॉशर और नल को नियमित रूप से बदलना।
• नालियों की सफाई।
• शौचालय, वॉशबेसिन, बाथटब, गीजर, सर्किट ब्रेकर और रसोई फिटिंग की मरम्मत।
• स्विच और सॉकेट की मरम्मत।
• विद्युत उपकरण का रख-रखाव एवं प्रतिस्थापन।
• दरवाजे, अलमारी, खिड़की के कुंडे और ताले आदि को बदलना।
• फ्लाई-नेट बदले जा रहे हैं।
• खिड़कियों, दरवाजों और अन्य समान संरचनाओं में लगे शीशे की मरम्मत।

किरायेदार अपने द्वारा किराए पर दिए गए बगीचों और खुली जगहों के रखरखाव के लिए भी जिम्मेदार है।

किरायेदारी अवधि के दौरान, किरायेदार संपत्ति की उचित देखभाल करने के लिए बाध्य है और वह जानबूझकर उन्हें नुकसान नहीं पहुंचाएगा। जब पार्टियां सामान्य सुविधाएं साझा करती हैं, तो किरायेदारी समझौता उन सुविधाओं के रखरखाव और मरम्मत को नियंत्रित करेगा।

यदि मालिक या किरायेदार आवश्यक मरम्मत करने में विफल रहता है, तो मरम्मत के लिए भुगतान की गई लागत को जमा या किराए से हटाया जा सकता है। दूसरी ओर, मकान मालिक किरायेदार की किराये की संपत्तियों में किसी भी आवश्यक आपूर्ति या सेवा में देरी नहीं कर सकता है।

मॉडल किरायेदारी अधिनियम मकान मालिक को एक संपत्ति प्रबंधक को नियुक्त करने की अनुमति देता है, जिसकी जिम्मेदारियों में किराया इकट्ठा करना, सुविधाओं का निरीक्षण करना और मरम्मत करना, अन्य चीजें शामिल हैं।

मकान मालिक को किरायेदार को संपत्ति प्रबंधक के संबंध में सभी प्रासंगिक जानकारी देनी होगी, जिसमें वह पहचान और उद्देश्य भी शामिल है जिसके लिए प्रबंधक को अनुमति दी गई है। यदि संपत्ति प्रबंधक मकान मालिक के निर्देशों की अवहेलना करता है, तो उसे निकाल दिया जा सकता है, और किराएदार को किसी भी नुकसान के लिए भुगतान मिलता है।

अधिनियम के तहत, मालिक और संपत्ति प्रबंधक दोनों को परिसर तक पहुंचने का अधिकार है, लेकिन केवल तभी जब किरायेदार को प्रवेश से पहले 24 घंटे का नोटिस दिया गया हो।

निष्कर्ष

2021 का मॉडल किरायेदारी अधिनियम सुचारू संचालन का प्रावधान करता है। इससे किराए की संपत्तियों की संख्या और उन संपत्तियों से किराये की उपज जैसे डेटा पर नज़र रखना आसान हो जाता है। इसलिए, यह नीति निर्धारित करने और रियल एस्टेट बाजार के विकास को समझने में सहायता कर सकता है, जिससे अनौपचारिक अनुबंध समाप्त हो जाएंगे। इससे खाली आवास भंडार में गिरावट आ सकती है।

हालाँकि, पट्टा समझौते को स्थापित करने के लिए मॉडल किरायेदारी अधिनियम में दिए गए सटीक विनिर्देशों की आवश्यकता नहीं है क्योंकि यह जानकारी किराये के समझौतों में महाराष्ट्र सहित मौजूदा राज्य विधान में पहले से ही परिभाषित है। मुख्य रूप से मकान मालिकों के हितों की सेवा करने के बजाय, अधिनियम को किरायेदारों के लिए किराये की आवास नीतियों पर अधिक ध्यान केंद्रित करना चाहिए था, जैसे कि कम आय वाले समूहों को कर छूट की पेशकश करके किरायेदारों के किराये के आवास का लाभ उठाने में सक्षम होने के मुद्दे से निपटना शामिल है।