किराया नियंत्रण अधिनियम पर एक अंतर्दृष्टि

1948 में, विधान-सभा ने एक केंद्रीय किराया नियंत्रण अधिनियम बनाया ताकि संपत्ति के किराये के कानूनों को नियंत्रित किया जा सके और यह गारंटी दी जाये कि न तो मकान मालिक और न ही किरायेदार के अधिकारों का एक दूसरे द्वारा दुरुपयोग किया जाये। अब प्रत्येक राज्य का अपना किराया नियंत्रण अधिनियम है, जो मुख्य रूप से समान होते हुए भी उनमें कुछ मामूली भिन्नताएं है।

1948 अधिनियम के सख्त और किरायेदार समर्थक प्रावधानों के कारण रियल एस्टेट क्षेत्र को कुछ स्थानों पर पनपने के लिए संघर्ष का सामना करना पड़ा। मुद्रास्फीति और बढ़ते हुए संपत्ति मूल्यों के बावजूद, कुछ घर जो 1948 से किराए पर दिए गए हैं, वह अब भी उतना ही किराया देते हैं।

यह गारंटी देने के लिए कि संपत्ति का मूल्य कम न आंका जाये, केंद्र सरकार ने सुझाए गए दृष्टिकोण का उपयोग करके 1992 में अधिनियम में बदलाव करने की कोशिश की। हालाँकि, मौजूदा किरायेदार उन समायोजन के विरोध में थे; इस वजह से, वे समायोजन प्रभावी नहीं हुए।

रेंटल एग्रीमेंट

भारत में किसी भी संपत्ति को किराये पर देना, चाहे वह आवासीय या व्यावसायिक कारणों से हो, कई नियमों और विनियमों के अधीन है, जिनमें शामिल हैं:- कानून के अनुसार, दोनों पक्षों के पास किराये के सभी नियमों और परिस्थितियों का उल्लेख करते हुए एक लिखित समझौता होना चाहिए।

निम्नलिखित स्थितियों में, विशेष रूप से लिखे बिना किए गए समझौते को वैध अनुबंधनहीं माना जाएगा:

• कोई भी संशोधन, सुधार के तरीके की परवाह किए बिना, उन्हें दस्तावेज़ में दर्ज किया जाना चाहिए।
• मकान मालिक और किराएदार दोनों को समझौते पर हस्ताक्षर करना होगा, दिनांकित और दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए।
• समझौता पर हस्ताक्षर, मुहर और पंजीकरण होना चाहिए।
• औपचारिक किराये के समझौते के बिना, मकान मालिक और किरायेदार के अधिकारों और जिम्मेदारियों को कानून द्वारा लागू या संरक्षित नहीं किया जा सकता है।

इसके परिणामस्वरूप, विशेष रूप से वाणिज्यिक लीजिंग में शामिल विभिन्न जटिलताओं के कारण, इस तरह के समझौते के निर्माण में कानूनी प्रैक्टिशनर की सहायता लेना आम तौर पर आवश्यक होता है।

एक किरायेदार के अधिकार

किराया नियंत्रण अधिनियम न केवल मकान मालिकों और उनकी संपत्ति की सुरक्षा के लिए बल्कि किरायेदारों की सुरक्षा के लिए भी बनाया गया था। अधिनियम के तहत किरायेदार को दिए गए कुछ महत्वपूर्ण अधिकार निम्नलिखित हैं:

अनुचित बेदखली के विरुद्ध अधिकार

अधिनियम के अनुसार, मकान मालिक किसी वैध कारण के बिना किसी किरायेदार को नहीं हटा सकता है। बेदखली के नियम एक राज्य से दूसरे राज्य में कुछ भिन्न होते हैं। कुछ राज्यों में किसी किरायेदार को बेदखल करने के लिए, मकान मालिक को अदालत जाना होगा और अदालत का आदेश सुरक्षित करना होगा। कुछ क्षेत्रों में, यदि कोई किरायेदार किराए में किसी भी संशोधन को स्वीकार करने के लिए तैयार है, तो उसे बेदखल नहीं किया जा सकता।

उचित किराया

मकान किराये पर देते समय मकान मालिक अत्यधिक किराये की मांग नहीं कर सकता। किराये के लिए संपत्ति का मूल्य संपत्ति के बाजार पूंजीकरण द्वारा निर्धारित किया जाना है। यदि किरायेदार को लगता है कि संपत्ति के मूल्य की तुलना में मांगा गया किराया अत्यधिक है, तो वह अदालत का सहारा ले सकता है।

किराया आम तौर पर संपत्ति के मूल्य का 8% से 10% के बीच होता है, जिसमें निर्माण और संपत्ति की फिटिंग के दौरान भुगतान किए गए सभी खर्च शामिल होते हैं।

अत्यावश्यक सेवाएं

पानी और बिजली जैसी आवश्यक सेवाओं को पाना हर किरायेदार का मौलिक अधिकार है। मकान मालिक के पास इन सेवाओं को रद्द करने का अधिकार नहीं है, भले ही किरायेदार समान या अलग संपत्ति का भुगतान करने में विफल रहा हो।

मकान मालिक के अधिकार

किराये की व्यवस्था में संपत्ति हमेशा मुख्य बिंदु होती है, और संपत्ति को अन्यायपूर्ण शोषण से बचाया जाना जरुरी है। किराया नियंत्रण अधिनियम के तहत मकान मालिक के पास निम्नलिखित शक्तियाँ हैं:

बेदखल करने का अधिकार

प्रत्येक राज्य के पास किराएदार को बेदखल करने का अलग अधिकार है। एक मकान मालिक वैध व्यक्तिगत कारणों से किरायेदार को बेदखल कर सकता है, जैसे कि कुछ क्षेत्रों में स्वयं की रहने की इच्छा।

कर्नाटक में, इस तरह का औचित्य बेदखली का वैध आधार नहीं है। अधिकांश परिस्थितियों में, मकान मालिक को किराएदार को बेदखल करने के लिए अदालत जाना पड़ता है। जैसा कि कानून द्वारा अपेक्षित है, मकान मालिक को अदालत में जाने से पहले किरायेदार को पर्याप्त नोटिस देना होगा।

किराया वसूलना

चूंकि मकान मालिक संपत्ति का मालिक है, इसलिए उसे किराएदार से किराया वसूलने का अधिकार है।

चूँकि अधिकतम किराया निर्धारित करने के लिए कोई स्पष्ट विनियमन नहीं है, मकान मालिक, उसे जो उचित लगे उतना किराया शुल्क बढ़ाना जारी रख सकता है। ऐसे मामलों में, समझदारी वाली बात यह है कि किराये के समझौते में ही किराये वृद्धि की शर्तों को निर्दिष्ट किया जाए। आमतौर पर, प्रति वर्ष किराया वृद्धि 5% से 8% होती है।

संपत्ति का अस्थायी पुनर्ग्रहण

मकान मालिक संपत्ति की स्थिति में सुधार करने, उसे किसी भी तरह से बदलने या उसमें सुधार करने के लिए अस्थायी रूप से संपत्ति को जब्त कर सकता है। हालाँकि, संपत्ति में किसी भी सुधार से किरायेदार को नुकसान नहीं होना चाहिए या उसकी किरायेदारी पर काफी प्रभाव नहीं पड़ना चाहिए।

किराया नियंत्रण अधिनियम से छूट

किराया नियंत्रण अधिनियम का उद्देश्य मकान मालिक और किरायेदार दोनों के हितों की एक साथ रक्षा करना है। हालाँकि, अधिनियम के प्रावधान निम्नलिखित पर लागू नहीं होते हैं:

• सरकार या स्थानीय निकाय के स्वामित्व वाली कोई भी संपत्ति, और
• किसी बैंक, सार्वजनिक क्षेत्र के उपक्रम, कारपोरेशन, अंतरराष्ट्रीय एजेंसी, विदेशी मिशन या 1 करोड़ रुपये या उससे अधिक की भुगतान की गई पूंजी वाली निजी-सार्वजनिक कंपनी को पट्टे पर दिया गया या उप-पट्टे पर दिया गया कोई भी परिसर।

किराया नियंत्रण अधिनियम के अंतर्गत किराये में कितनी वृद्धि की अनुमति है?

जब किराया वसूलने की बात आती है तो मकान मालिकों को फायदा होता है। आवासीय या वाणिज्यिक संपत्तियों के मालिकों को न केवल अपने किरायेदारों से परिसर के उपयोग के लिए बाजार किराया वसूलने का अधिकार है, बल्कि नियमित रूप से किराया बढ़ाने का भी अधिकार है। शहरी पट्टे वाले आवासों को आधिकारिक आवास क्षेत्र के अधिकार क्षेत्र में लाकर, मॉडल किरायेदारी अधिनियम एक संतुलन बनाने में योगदान देता है।

अधिनियम स्पष्ट रूप से अवधि, विरासत, देय किराये और मकान मालिक और किरायेदार की जिम्मेदारियों को बताता है। भारत में आवासीय संपत्तियों के लिए, किराए में वृद्धि की उचित दर हर दो साल में लगभग 10% है। हालाँकि, अधिकांश भाग के लिए, कुछ नियम इसे नियंत्रित भी करते हैं। उदाहरण के लिए, दिल्ली में मकान मालिक केवल दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम की धारा 6 और 8ए के तहत किराया बढ़ा सकते हैं।

किराया नियंत्रण अधिनियम के तहत किरायेदार की बेदखली

भारत में एक किरायेदार को बेदखल करने का आधार

भारत में किराये के नियम मकान मालिकों को किरायेदार के खिलाफ बेदखली का मुकदमा दायर करने की अनुमति देते हैं, बशर्ते ऐसा करने के लिए उचित और वैध आधार हों। भारत में, किरायेदार को बेदखल करने के निम्नलिखित आधार हो सकते हैं:

• किराएदार नियत तारीख से 15 दिन से अधिक समय तक सहमत किराए का भुगतान करने में जानबूझकर विफल रहा है।
• किरायेदार ने मकान मालिक को अधिकृत किए बिना या औपचारिक अनुरोध प्रस्तुत किए बिना किसी तीसरे पक्ष को किराये की संपत्ति लीज पर दे दी है।
• किराएदार ने किराए की संपत्ति का उपयोग अवैध उद्देश्यों या किराए के समझौते में निर्दिष्ट नहीं किए गए कारणों से किया है।
• किरायेदार द्वारा की गई किसी भी कार्रवाई के परिणामस्वरूप संपत्ति के मूल्य या उपयोगिता में कमी आई है।
• पड़ोस ने किरायेदार के व्यवहार को अप्रिय माना है, और मकान मालिक को किरायेदार के खिलाफ शिकायत मिली है।
• किसी अस्पष्ट कारण से, किराएदार ने किराए की संपत्ति पर मकान मालिक के स्वामित्व को जानबूझकर चुनौती दी है।
• मकान मालिक को व्यक्तिगत उपयोग या परिवार के किसी सदस्य के उपयोग के लिए अपनी संपत्ति की आवश्यकता होती है।
• मकान मालिक को मरम्मत और नवीनीकरण के लिए अपनी संपत्ति की आवश्यकता होती है, जिसे खाली किए बिना नहीं किया जा सकता है।
• मकान मालिक एक और संरचना खड़ा करना चाहता है, जिसके लिए संपत्ति को नष्ट करना आवश्यक होगा।

भारत में किरायेदार को कैसे बेदखल करें?

बेदखली के कारणों की स्थापना के अनुसार निम्नलिखित प्रक्रियाओं का पालन किया जाना चाहिए:

चरण I – किरायेदार को खाली करने के लिए ोटिस दें: सक्षम क्षेत्राधिकार वाले न्यायालय में बेदखली का नोटिस दाखिल करें, जिसमें बेदखली का आधार और साथ ही समय और तारीख बताएं जिसके द्वारा किरायेदार को संपत्ति खाली करनी होगी, जिसे बाद में किरायेदार को किराए की संपत्ति छोड़ने के लिए भेज दिया जाता है।

मकान मालिक को किराएदार को किराए की संपत्ति छोड़ने के लिए उचित समय देना होगा। अदालत से औपचारिक नोटिस मिलने के बाद, अधिकांश किरायेदारों ने किराए का परिसर खाली कर दिया।

चरण II – बेदखली का मुकदमा दायर करें: अदालत से बेदखली नोटिस प्राप्त करने के बाद, किरायेदार किराए की संपत्ति को छोड़ने से इनकार कर सकता है और बेदखली पर विवाद कर सकता है। ऐसी स्थिति में , मकान मालिक किराएदार के खिलाफ बेदखली का दावा दायर करने के लिए किराये की संपत्ति के वकील की सेवाओं को बरकरार रख सकता है।

किरायेदार की बेदखली याचिका सिविल कोर्ट में दायर की जाती है जिसके पास किराए की संपत्ति पर अधिकार क्षेत्र है।

चरण III – अंतिम बेदखली नोटिस: प्रस्तुत तर्कों और तथ्यों के आधार पर, अदालत दोनों पक्षों को सुनती है और किरायेदार को बेदखली का अंतिम कानूनी नोटिस देती है। जब अदालत अंतिम बेदखली नोटिस जारी करती है, तो किरायेदार को किराए की संपत्ति को हटाना आवश्यक होता है। किराये के समझौते के बिना किरायेदार को बेदखल करना चुनौतीपूर्ण है क्योंकि किरायेदार को किराए पर संपत्ति हस्तांतरित होने का कोई दस्तावेज नहीं है।

भारत में अवैध बेदखली से कैसे बचें?

भारत के सर्वोच्च न्यायालय ने फैसला सुनाया है कि मकान मालिक कम से कम 5 साल से समय पर किराया चुकाने वाले किरायेदार को तब तक नहीं निकाल सकते जब तक कि मकान मालिक को संपत्ति की वास्तविक आवश्यकता न हो।

किसी किराएदार को बाहर निकालते समय बचने योग्य अन्य कारक इस प्रकार हैं:

• किराया समझौता किसी संपत्ति वकील की सहायता से तैयार किया जाना चाहिए। इसमें संपत्ति के उपयोग, किराया समझौते की समाप्ति, किराए की राशि सहित अन्य के बारे में आवश्यक धाराएं शामिल होनी चाहिए।
• लीज 11 महीने से अधिक की नहीं होना चाहिए और नवीकरण के लिए एक विकल्प प्रदान करना चाहिए। यह बेदखली के मुद्दों के खिलाफ भविष्य में सुरक्षा प्रदान करता है।
• बेदखली के कारण उस राज्य के किराये के नियमों के तहत वैध होने चाहिए जिस राज्य में संपत्ति स्थित है।
• मकान मालिक अनुचित बेदखली के कदम नहीं उठाएगा, जैसे कि बिजली या पानी जैसी बुनियादी सेवाओं में कटौती करना, किराए की संपत्ति के लॉकिंग तंत्र को बदलना, किराए के घर से किरायेदार का सामान हटाना, या स्वयं अन्य दंडात्मक कार्रवाई करना।
  ये कृत्य आपराधिक अपराध हैं, और यदि किराएदार दोषी साबित होता है, तो उसे मकान मालिक के खिलाफ आरोप लगाने का अधिकार है।
• एक मकान मालिक पहले बेदखली नोटिस दिए बिना किसी किरायेदार को नहीं हटा सकता है।
• किसी को संपत्ति किराये पर देने से पहले पृष्ठभूमि की जांच अवश्य कर लेनी चाहिए।

निष्कर्ष

पिछले कुछ दशकों में, किराया नियंत्रण ने कानूनी ध्यान आकर्षित किया है। क्योंकि देशभर में किराये बढ़ते जा रहे हैं, इसके परिणामस्वरूप बढ़ते हुए किराएदारों को अपने घरों और पड़ोसों से बाहर किया जा रहा है। इसलिए, अधिकांश किराएदार किराया नियंत्रण अधिनियम जैसे सख्त किराया नियंत्रण कानून के पारित होने का समर्थन करते हैं।

किराया नियंत्रण केवल दूसरी पीढ़ी के सस्ते आवास प्रदान करने के अलावा कई अन्य कार्यों को पूरा कर सकता है। यह मूल और ऊपरी-मध्य आय वाले निवासियों के लिए सस्ते आवास की गारंटी, मूल्य स्थिरीकरण और लेन-देन को कम करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभा सकता है।

कुछ योजनाकारों के अनुसार, किराया नियंत्रण को समाप्त करना समाधान नहीं है, बल्कि दूसरी पीढ़ी के नियंत्रण को लागू करके प्रणाली को मजबूत करना है ताकि कम आय वाले परिवार भी शहरों के बीचों-बीच आराम से रह सकें।