संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम

भारत में, संपत्ति को चल और अचल संपत्ति के रूप में वर्गीकृत किया गया है। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882, जीवित प्राणियों के बीच संपत्ति के हस्तांतरण से संबंधित है। यह अधिनियम 1 जुलाई 1882 को लागू हुआ। यह अधिनियम अनुबंध के कानून का विस्तार है और उत्तराधिकार कानूनों के समानांतर चलता है।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882, अचल संपत्ति से संबंधित विशिष्ट हस्तांतरण और चल और अचल संपत्ति हस्तांतरण से संबंधित सामान्य सिद्धांतों से संबंधित है।

हस्तांतरण एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति के स्वामित्व में परिवर्तन को संदर्भित करता है, और संपत्ति को एक भौतिक या आभासी इकाई के रूप में परिभाषित किया जाता है जिसका मालिक एक व्यक्ति या लोगों का समूह होता है।

संपत्ति के हस्तांतरण की पृष्ठभूमि

ब्रिटिश शासकाल से पहले, भारत में संपत्ति के स्थानांतरण के संबंध में हिन्दू और मुस्लिमों के लिए कुछ कानून थे। हालांकि, ब्रिटिश ने भारतीय कानूनी प्रणाली को बदल दिया। प्रारंभ में, उन्होंने स्पष्ट कानूनों के बिना अनौपचारिक न्यायालय स्थापित किए। इस प्रकार, उच्च न्यायालय ने संपत्ति के हस्तांतरण से संबंधित कानून बनाने की सलाह दी।

प्रिवी काउंसिल ने अधिकारियों को यह भी सलाह दी कि अच्छे विवेक, समानता और प्राकृतिक न्याय के सिद्धांत में कई अनिश्चितताएं हैं, और तत्काल कार्रवाई की आवश्यकता है।

महारानी विक्टोरिया ने प्रथम आयोग नियुक्त किया। भारत में कानूनों में कुछ संशोधनों के बाद, आयोग ने एक मसौदा तैयार किया और इसे 1877 में विधान परिषद में पेश किया। कानूनों को चयन समिति को भेजा गया, जहां सार्वजनिक आलोचना के कारण इसे खारिज कर दिया गया।

विधेयक को दूसरे विधि आयोग द्वारा पुनः तैयार किया गया था। कुछ प्रावधानों को रियल प्रॉपर्टी पर अंग्रेजी कानून, यानी, परिवहन और संपत्ति अधिनियम, 1881 के कानून से लिया गया था। इस बार, कानून को भारतीय आबादी के अनुरूप आकार दिया गया था।

दूसरे आयोग द्वारा विभिन्न संशोधनों के बावजूद, बाद में कानून का विस्तार किया गया। इसलिए, अधिनियम में संशोधन के लिए एक विशेष समिति नियुक्त की गई। इसका दायरा बढ़ाने या मौजूदा त्रुटियों को दूर करने के लिए विभिन्न संशोधन किए गए।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम का दायरा

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम मुख्य रूप से अचल संपत्ति को एक इंसान से दूसरे इंसान को हस्तांतरित करने पर लागू होता है और यह व्यक्तियों या कंपनियों द्वारा संपत्ति के हस्तांतरण पर भी लागू होता है।

यह अधिनियम केवल पक्षों के कार्रवाई के लिए लागू होता है, यानी, बिक्री, पट्टा या बंधक, विनिमय, उपहार या कार्रवाई योग्य दावे के लिए, और न कि कानून द्वारा लागू संपत्ति के हस्तांतरण के लिए, यानी, यह विरासत, वसीयत, जब्ती, दिवालियापन या किसी डिक्री के अमल को कवर नहीं करता है।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की विशेषताएं

• यह अधिनियम पार्टियों के अधिनियम द्वारा संपत्ति के हस्तांतरण से संबंधित है।
• यह एक समान और स्पष्ट कानून प्रदान करता है जो अचल संपत्ति के हस्तांतरण से संबंधित है।
• यह भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 का विस्तार करता है, क्योंकि अनुबंध अधिनियम को एक गैर-विस्तृत कोड माना जाता था।
• संपत्ति हस्तांतरण कानून अंग्रेजी कानून की नकल नहीं बल्कि देश की सामाजिक-आर्थिक स्थिति पर आधारित कानून है।
• भारतीय संविधान में संपत्ति का हस्तांतरण समवर्ती सूची का विषय है। इस प्रकार, संपत्ति के हस्तांतरण से संबंधित कानून पारित करने की शक्ति राज्य और संसद दोनों के हाथों में है।
• संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम लेक्स लोकी पर उसके अधिकार क्षेत्र में रहने वाले सभी लोगों पर लागू होता है, न कि व्यक्तिगत कानूनों के अनुसार जो व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति में भिन्न होते हैं।
• न्याय, समानता और अच्छा विवेक जैसे कई सिद्धांत इस अधिनियम को नियंत्रित करते हैं।
• यह कानून वसीयतनामा और निर्वसीयत उत्तराधिकार से संबंधित मौजूदा कानूनों के समानांतर अंतर-विवो के प्रावधानों पर प्रकाश डालता है।
• यह अधिनियम संपत्ति पर सामान्य कानूनों से संबंधित विशेष कानूनों पर हावी नहीं हो सकता।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 के आवश्यक तत्व

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 के तहत संपत्ति के हस्तांतरण के लिए महत्वपूर्ण तत्व इस प्रकार हैं:

जीवित या न्यायिक व्यक्ति

ऊपर उल्लिखित अधिनियम के तहत संपत्ति के हस्तांतरण के लिए, पार्टी को जीवित या न्यायिक व्यक्ति होना चाहिए। एक न्यायिक व्यक्ति एक व्यक्तिगत फर्म, कॉर्पोरेट, कंपनी, एसोसिएशन हो सकता है लेकिन साझेदारी फर्म नहीं।

कवेयन्स के माध्यम से हस्तांतरण

किसी भी संपत्ति का हस्तांतरण या तो वर्तमान या भविष्य में किया जा सकता है, जहां यह सुनिश्चित करना आवश्यक है कि स्वामित्व से पहले कुछ भी हस्तांतरित नहीं किया गया है।

संपत्ति का हस्तांतरण किसी सक्षम व्यक्ति द्वारा ही किया जाना चाहिए

संपत्ति के वैध हस्तांतरण के लिए, दस्तावेज ऐसे व्यक्ति से हस्तांतरित होने चाहिए जो स्वस्थ मानसिकतावाला हो, जो नशे में न हो और बालिग हो। वह कानून द्वारा अयोग्य नहीं ठहराया जाना चाहिए।

संपत्ति अजन्मे बच्चे को हस्तांतरित नहीं की जा सकती

किसी संपत्ति को अजन्मे बच्चे को हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है, और संपत्ति का हित हस्तांतरित करने वाले व्यक्ति की आयु 18 वर्ष से अधिक होनी चाहिए।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम के अंतर्गत ‘हस्तांतरण’ का अर्थ

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम संपत्ति की बिक्री, बंधक, पट्टे, कार्रवाई योग्य दावे, उपहार या विनिमय के हस्तांतरण को परिभाषित करता है। इस शब्द में अदालती डिक्री या वसीयत के माध्यम से संपत्ति का हस्तांतरण या संपत्ति उत्तराधिकार से संबंधित मामले शामिल नहीं हैं।

संपत्ति हस्तांतरित करने के तरीके

संपत्ति का हस्तांतरण निम्नलिखित तरीके से किया जा सकता है:

• पार्टियों के कृत्य से
• कानून के आधार पर

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम के तहत संपत्ति हस्तांतरण के प्रकार

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम के अनुसार संपत्ति के हस्तांतरण में सामान्य तौर पर छह प्रकार के संपत्ति हस्तांतरण शामिल होते हैं:

• बिक्री
• पट्टा
• गिरवी रखना
• अदला-बदली
• उपहार
• कार्रवाईयोग्य दावा

संपत्ति हस्तांतरण को आगे इस प्रकार वर्गीकृत किया जा सकता है:

अचल संपत्ति की बिक्री

अचल संपत्ति की बिक्री में, एक निश्चित राशि के बदले स्वामित्व खरीदार से विक्रेता को हस्तांतरित किया जाता है।

अचल संपत्ति का बंधक

ऋण को सुरक्षित करने के लिए अचल संपत्ति को गिरवीकर्ता से गिरवीदार को बंधक के रूप में हस्तांतरित किया जाता है। गिरवीदार को गिरवीदार से अचल संपत्ति छुड़ाने के लिए ब्याज सहित मूल राशि का भुगतान करना पड़ता है।

अचल संपत्ति के पट्टे

संपत्ति का कब्ज़ा एक निश्चित कीमत पर एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को हस्तांतरित किया जाता है। इस परिदृश्य में, स्वामित्व हस्तांतरित नहीं किया जाता है.

अचल संपत्ति का आदान-प्रदान

जब दो पक्ष किसी अचल संपत्ति के आदान-प्रदान के लिए सहमत होते हैं।

अचल संपत्ति का उपहार

उपहार का तात्पर्य संपत्ति को बिना किसी प्रतिफल के एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को हस्तांतरित करना है। इस मामले में, दाता संपत्ति पर अधिकार उस प्राप्तकर्ता को हस्तांतरित कर देता है जो इसे स्वीकार करता है।

संपत्ति का हस्तांतरण कौन कर सकता है?

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 7 संपत्ति हस्तांतरित करने के लिए कानूनी रूप से पात्र लोगों के लिए विशिष्ट नियम बताती है। अधिनियम में कहा गया है कि अनुबंध में प्रवेश करने के लिए योग्य प्रत्येक व्यक्ति संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम से संबंधित मामले में एक पक्ष बनने के लिए पात्र है। तदनुसार, कम से कम 18 वर्ष की आयु और स्वस्थ दिमाग वाला व्यक्ति अनुबंध में प्रवेश कर सकता है।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 के तहत हस्तांतरित नहीं की जा सकने वाली संपत्तियाँ

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 6 में उस संपत्ति का उल्लेख है जिसे हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है। जो संपत्तियाँ हस्तांतरित नहीं की जा सकतीं वे इस प्रकार हैं:

• वह संपत्ति जो व्यक्ति को भविष्य में विरासत में मिलने की उम्मीद होती है।
• पुनः प्रवेश का अधिकार ऐसी शर्त का उल्लंघन नहीं कर सकता है जो बाद में मालिक के अलावा किसी को हस्तांतरित नहीं किया जाता है।
• सुख सुविधा का अधिकार हस्तांतरित नहीं किया जा सकता।
• जिस संपत्ति का आनंद प्रतिबंधित है उसका हित मालिक के अलावा किसी को हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है।

संपत्ति के हस्तांतरण के दौरान विक्रेता और खरीदार का कर्तव्य

विक्रेता का कर्तव्य

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 54 संपत्ति के हस्तांतरण के मामले में विक्रेता के कर्तव्यों का विवरण देती है:

• संपत्ति में मौजूद किसी भी भौतिक दोष का खरीदार को खुलासा करना।
• खरीदार को उसके अनुरोध पर संपत्ति से संबंधित स्वामित्व दस्तावेज प्रदान करना।
• संपत्ति से संबंधित खरीदार के प्रश्नों का उत्तर देना।
• संपत्ति के उचित हस्तांतरण को निष्पादित करने के लिए, जब खरीदार कीमत के संबंध में देय राशि के भुगतान या निविदा पर उचित समय और स्थान पर निष्पादन के लिए उसे निविदा देता है।
• संपत्ति और उसके दस्तावेज़ों की देखभाल करना, भले ही वह बेची गई हो और यह सुनिश्चित करना कि संपत्ति की देखभाल एक विवेकशील व्यक्ति की तरह की जाए।
• खरीदार को संपत्ति का कब्ज़ा देना।
• बिक्री की तारीख तक अर्जित सभी शेष राशि और सार्वजनिक शुल्क का भुगतान करना।

खरीदार का कर्तव्य

• संपत्ति के बारे में किसी भी तथ्य का खुलासा करना जिसके बारे में खरीदार को पता हो और विक्रेता को नहीं पता हो। इससे भविष्य में संपत्ति की राशि बढ़ सकती है।
• विक्रेता को खरीद का पैसा समय पर भुगतान करना।
• संपत्ति पर होने वाले किसी भी नुकसान को वहन करना, जो विक्रेता ने नहीं किया हो।

गिरवी रखना

‘बंधक’ शब्द रोमन कानून के ‘हाइपोथेका’ शब्द से लिया गया है। बंधक की अवधारणा बहुत स्पष्ट और सरल है. जब कोई संपत्ति किसी ऋण के लिए सुरक्षा के रूप में दी जाती है, तो संपत्ति गिरवी रख दी जाती है। यदि व्यक्ति ऋण राशि नहीं चुका सकता है, तो ऋणदाता गिरवी रखी गई संपत्ति को बेच सकता है और ऋण राशि वसूल कर सकता है।

बंधक कोई नई बात नहीं है. भारत में, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 ने पहली बार ‘बंधक’ शब्द को परिभाषित किया। इस अवधारणा को हिंदू और मुस्लिम कानूनों के तहत मान्यता दी गई थी। संपत्ति लेनदार के पास गिरवी रखी गई है; पुनर्भुगतान होने तक देनदार को कब्जे से रोक दिया जाता है। ऋणदाता ब्याज के स्थान पर लाभ लेता है।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 का अध्याय IV बंधक से संबंधित है।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 58 बंधक शब्द को अग्रिम धन के भुगतान, मौजूदा या भविष्य के ऋण या किसी प्रतिबद्धि के प्रदर्शन को सुरक्षित करने के लिए अचल संपत्ति में ब्याज के हस्तांतरण के रूप में परिभाषित करती है जो आर्थिक दायित्व को जन्म दे सकती है।

बंधक के पक्ष राहिन और रेहनदार हैं, जहां राहिन वह व्यक्ति होता है जो अचल संपत्ति में ब्याज हस्तांतरित करता है, और जिस व्यक्ति को ऐसा ब्याज हस्तांतरित किया जाता है वह रेहनदार होता है।

बंधक धन मूल धन है और जिसका भुगतान कुछ समय के लिए सुरक्षित है। जिस साधन से ऐसा हस्तांतरण किया जाता है वह बंधक विलेख है।

बंधक की आवश्यक शर्त

1. गिरवीदार को ब्याज का हस्तांतरण.
2. विशिष्ट अचल संपत्ति में ब्याज बनता है।
3. बंधक प्रतिफल द्वारा समर्थित है.

बंधक के प्रकार

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 58 में निम्नलिखित छह प्रकार के बंधक का विवरण दिया गया है:

साधारण बंधक

साधारण बंधक को संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 58(बी) के तहत परिभाषित किया गया है। गिरवीकर्ता गिरवीदार को अचल संपत्ति हस्तांतरित नहीं करता है लेकिन राशि चुकाने के लिए सहमत होता है। गिरवीदार इस शर्त से सहमत है कि राशि का भुगतान न करने की स्थिति में, उसे संपत्ति बेचने का पूरा अधिकार है। बिक्री से प्राप्त आय का उपयोग ऋण चुकौती के लिए लेनदेन के रूप में किया जा सकता है।

सशर्त बंधक

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 58(सी) सशर्त बंधक को परिभाषित करती है। इस मामले में, गिरवीकर्ता पर तीन शर्तें रखी जाती हैं, और गिरवीदार को निम्नलिखित शर्तों के तहत संपत्ति बेचने का अधिकार है:

• बंधककर्ता एक विशिष्ट तिथि पर बंधक धन के भुगतान में चूक करता है।
• जैसे ही गिरवीकर्ता भुगतान कर देता है, बिक्री शून्य हो जाती है।
• बंधककर्ता द्वारा भुगतान करने पर, संपत्ति हस्तांतरित कर दी जाती है, और इस तरह के लेनदेन को सशर्त बिक्री द्वारा बंधक कहा जाता है।

उपभोग्य बंधक

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 58(डी) सूदखोरी बंधक को परिभाषित करती है। इस बंधक के तहत, गिरवीकर्ता गिरवीदार को संपत्ति का कब्ज़ा सौंपता है और गिरवीदार को संपत्ति को तब तक बनाए रखने के लिए अधिकृत करता है जब तक कि गिरवीकर्ता भुगतान नहीं कर देता। बंधककर्ता उसे संपत्ति से उत्पन्न किराया या लाभ प्राप्त करने और इसे ब्याज का भुगतान मानने के लिए अधिकृत करता है।

अंग्रेजी बंधक

धारा 58(ई) अंग्रेजी बंधक को गिरवीकर्ता द्वारा गिरवीदार को संपत्ति के पूर्ण हस्तांतरण के रूप में परिभाषित करती है। यह उस तारीख को निर्दिष्ट करता है जिस दिन ब्याज सहित राशि का पुनर्भुगतान किया जाएगा। इस तरह के पुनर्भुगतान पर, संपत्ति गिरवीदार को फिर से हस्तांतरित की जानी चाहिए।

स्वामित्व विलेखों की जमा राशि

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 58(एफ) डिपॉजिट ऑफ टाइटल डीड को परिभाषित करती है। एक बंधक के समान जिसमें कलकत्ता, मद्रास, बॉम्बे या राज्य सरकार द्वारा निर्दिष्ट किसी अन्य राज्य में रहने वाला व्यक्ति सुरक्षा बनाने के लिए अचल संपत्ति के स्वामित्व दस्तावेजों को लेनदार या उसके एजेंट को सौंपता है और फिर इस तरह के लेनदेन को स्वामित्व विलेखों (टाइटल-डीड) की जमा राशि कहा जाता है।

विषम बंधक

धारा 58(एफ) एक विषम बंधक को उपरोक्त बंधक के अलावा अन्य बंधक के रूप में परिभाषित करती है।

राहिन और रेहनदार के अधिकार और दायित्व

राहिन

राहिन के अधिकार

• मोचन का अधिकार (धारा 60)
• संपत्ति को तीसरे पक्ष को हस्तांतरित करने का अधिकार (धारा 60ए)
• दस्तावेज़ों के निरीक्षण और उत्पादन का अधिकार (धारा 60बी)
• परिग्रहण का अधिकार (धारा 63)
• सुधार का अधिकार (धारा 63ए)
• नवीनीकृत पट्टे का अधिकार (धारा 64)
• पट्टा देने का अधिकार (धारा 65ए)

राहिन की देनदारियाँ

• शीर्षक के लिए अनुबंध (धारा 65(ए))
• शीर्षक की रक्षा के लिए अनुबंध (धारा 65(बी))
• सार्वजनिक शुल्क के भुगतान के लिए अनुबंध (धारा 65(सी))
• किराए के भुगतान के लिए अनुबंध (धारा 65(डी))
• पूर्व बंधक के निर्वहन के लिए अनुबंध (धारा 65(ई))

रेहनदार

रेहनदार के अधिकार

• फौजदारी नीलामी या बिक्री का अधिकार (धारा 67)
• मुकदमा करने का अधिकार (धारा 68)
• बेचने का अधिकार (धारा 69)
• रिसीवर नियुक्त करने का अधिकार
• गिरवी रखी गई संपत्ति पर कब्ज़ा करने का अधिकार (धारा 70)
• पैसा खर्च करने का अधिकार (धारा 72)
• अधिग्रहण पर राजस्व बिक्री या मुआवजे की कार्यवाही का अधिकार (धारा 73(1))

रेहनदार की देनदारियाँ

• संपत्ति का प्रबंधन करने का कर्तव्य
• किराया और मुनाफ़ा इकट्ठा करने का कर्तव्य
• किराया, राजस्व और सार्वजनिक शुल्क का भुगतान करने का कर्तव्य
• आवश्यक मरम्मत करने का कर्तव्य
• विनाशकारी कार्य न करने का कर्तव्य
• बीमा धन का उचित उपयोग करना कर्तव्य
• हिसाब-किताब रखने का कर्तव्य
• किराया और मुनाफा लागू करने का कर्तव्य

निष्कर्ष

संपत्ति कानून को किसी भी देश की कानूनी प्रणाली की आवश्यक अवधारणाओं में से एक माना जाता है, और किसी देश में रहने वाले हर दूसरे व्यक्ति का संपत्ति से कुछ न कुछ संबंध होता है। नागरिकों की संपत्ति की सुरक्षा के लिए किसी देश में एक कठोर संपत्ति कानून होना चाहिए।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम को संपत्ति के हस्तांतरण को कवर करने वाला एक व्यापक अधिनियम बनाने के लिए पेश किया गया था, और मूल मसौदे में मौजूद अनिश्चितताओं के कारण इसमें कई संशोधन हुए हैं। इस अधिनियम के तहत, संपत्ति कई शर्तों के तहत हस्तांतरणीय है जिन्हें पूरा किया जाना चाहिए। हर प्रकार के स्थानांतरण की अलग-अलग शर्तें होती हैं जिनका पूरा होना आवश्यक है। संपत्ति के हस्तांतरण के लिए, यह अधिनियम की धारा 6 के अंतर्गत नहीं आना चाहिए जो उन शर्तों का प्रावधान करती है जिनमें संपत्ति हस्तांतरित नहीं की जा सकती।

बंधक संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 के आवश्यक हिस्सों में से एक है, क्योंकि यह देनदार और लेनदार को सुरक्षित करने में मदद करता है।